El cambio de tercio de la construcción colombiana

Que la economía colombiana está en desaceleración no es ninguna novedad. Las más recientes cifras de actividad económica lo dejaron en evidencia. En febrero la economía creció 3 % frente al mismo mes de 2022; sin embargo, entre frente al enero, la caída fue del 1,5 %.

En medio de este panorama, la construcción está en la cuerda floja. Si bien aún no se tienen los resultados del primer trimestre del año, el conjunto entre industria y construcción mostraron un aumento del 2,1 % entre febrero de este año y del año pasado.

Esto podría verse como un buen indicador. Desafortunadamente, cuando se descompone el panorama general en sus partes principales, el tono se vuelve oscuro.

Los próximos meses serán clave para el futuro de la construcción en el país. El comportamiento de la vivienda, la dinámica de las obras civiles y el factor gubernamental se mezclan para poner los cimientos del sector.

Vivienda: de protagonista a actor de reparto

De acuerdo con las cifras del DANE, la vivienda no terminó el año pasado con un buen semblante. Para el último trimestre de 2022, la cartera hipotecaria terminó cayendo 1,3 % frente al tercer trimestre de ese año. La razón se esto se explica por la incertidumbre, los altos costos de la construcción, presiones inflacionarias y altas tasas de interés.

De hecho, las tasas de interés para adquisición de vivienda tuvieron una explosión en 2022. Así, mientras en febrero de ese año la vivienda VIS se podía financiar en promedio a 11 %, para el mismo mes de 2023, ya superó el 16 %. Para el caso de la no VIS el salto fue hasta 18 % desde el 9 %.

Con esto, al revisar el año como un todo, la contracción de los desembolsos para vivienda se ubicó entre el 19 % y el 30 %, de acuerdo con información revelada por Fedelonjas.

Además, este comportamiento se ve tanto en las cifras de desembolsos, como en las expectativas de compra de vivienda. Según Fedesarrollo, la disposición a comprar vivienda empeoró en las principales ciudades. Así, el balance promedio, pasó del -16 % en febrero de 2022 a -45 % para marzo de 2023.

Por si fuera poco, aún quedan dudas acerca de los subsidios gubernamentales alrededor de la compra de vivienda. Pese al anuncio de destinar recursos para ese fin, todavía hay más dudas que certezas acerca del impulso que esto daría al sector en medio de la tormenta actual.

Así, las cosas, los titulares acerca de adquisiciones récord de vivienda, como los que se vieron en 2021, no se repetirán. La vivienda ya estará alejada de los reflectores.

Tan es así, que, según Fedelonjas, se está dando una recomposición del sector de vivienda. Mientras los inmuebles nuevos pierden tracción, las usadas están en auge. Esto, en parte, porque el comportamiento de los precios ha sido disímil.

Además, los arriendos están en auge. La razón es la incertidumbre y la llegada de pequeños inversionistas extranjeros con ánimo de poner capital en iniciativas de préstamo tipo Airbnb.

Con todo, la compra de vivienda nueva ya no será la responsable de la dinámica sectorial.

Calientan máquinas las obras civiles

Como se dijo en informes anteriores, en contraste con lo que ocurre en la vivienda, las expectativas están puestas en lo que se espera que ocurra con las grandes obras de infraestructura y obras civiles. Proyectos como las 5G y el metro de Bogotá, serían los llamados a dar aire a un sector que ya agotó su principal caballo de batalla de los últimos años.

Según cifras de Corficolombiana, este enroque de segmentos comandará la construcción, al menos, durante los siguientes cinco años. Para la entidad financiera, la ejecución en infraestructura podría alcanzar hasta el 1,1 % del PIB en 2026, al agregar las concesiones 5G y el Metro de Bogotá a los proyectos que ya están de salida, como las 4G, Transmilenio y el Metro de Medellín.

Ejecución en infraestructura CAPEX – % del PIB

Fuente: Corficolombiana

De darse estas proyecciones, el segmento de obras civiles dejaría el terreno negativo de los últimos trimestres, y entraría a jalonar a todo el sector constructor. Con esto, la infraestructura pasaría de decrecer al -3,7 % de 2022, para empezar a repuntar desde 2023, incluso marcando cifras superiores al 5 % en los próximos años.

Quedan pocas dudas acerca de que el país está entrando en un periodo de crecimiento de su infraestructura. Sin embargo, todo esto depende de múltiples factores que no están bajo control de los actores del sector.

Temas como aumento de costos de las materias primas, devaluación, altas tasas de interés y la incertidumbre -básicamente el mismo abanico que afecta la demanda y oferta de vivienda- serán los que marquen el ritmo de recuperación.

Además, hay que decir que el elemento regulatorio, desde las normativas hasta las reformas que hacen curso en el Congreso, tendrán efectos sobre la dinámica de este segmento.

Buenas intenciones, malos presagios

Frente a este último punto, hay que decir que el Gobierno tendrá un papel protagónico en lo que suceda. Mientras desde él se empiece a entorpecer el actuar empresarial y se desincentive la inversión, no hay garantías de que la construcción pueda tomar un nuevo aire.

Ya el ejemplo se puso en el sector hidrocarburífero, donde una gran empresa decidió suspender parte de su actividad por las pésimas condiciones que se ofrecen en Colombia. En este caso, ganó la ministra de Minas y perdió el país.

Ojalá a la vuelta de unos años no se extrapole esto hacia el “ganó el presidente y perdieron los colombianos”. Por ahora quedan esperanzas de que la construcción se mantenga como uno de los motores de la economía y el mercado laboral del país.