El motor inmobiliario en cuidados intensivos

El mercado de edificaciones en Colombia atraviesa uno de los momentos más críticos de su historia reciente, configurando un escenario de riesgo inminente para la macroeconomía y la inclusión financiera. Los informes e investigaciones de los principales centros de pensamiento económico del país muestran que hay una contracción que exige atención inmediata.

Según Corficolombiana, el subsector de edificaciones registró una caída del 7,5 % anual en su valor agregado durante 2025, encadenando su segundo año consecutivo en terreno negativo. Lejos de mostrar un rebote, las proyecciones se van hacia una nueva contracción del PIB edificador del 1,7 % para 2026, jalonada por un arranque de año que ha mostrado los peores indicadores de comercialización, lanzamientos e iniciaciones en 15 años.

Por su parte, la Dirección de Investigaciones Económicas de Bancolombia (Grupo Cibest) muestra que, aunque las ventas totales cayeron un 6,1 %, la señal de alerta máxima está en la contracción del 31,3 % interanual en las iniciaciones de obra. En el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), las iniciaciones se desplomaron un 34 % y las renuncias a proyectos aumentaron un 7,0 %. Estas son señales claras de que el mercado está reduciendo la producción de oferta futura que será necesaria para corregir el rezago habitacional.

Los costos macroeconómicos y el riesgo de exclusión financiera
Frenar la cadena de valor de la vivienda tiene ramificaciones severas para toda la economía. Un estudio de ANIF demuestra que por cada peso adicional desembolsado en crédito hipotecario se genera un aumento acumulado de 4,8 pesos en el PIB real a través del ‘efecto riqueza’, mecanismo que activa directamente el consumo privado.

A nivel microeconómico, ANIF subraya que la tenencia de vivienda actúa como la principal ancla de inclusión financiera y formación de capital para los hogares. Tener una vivienda o una hipoteca activa eleva en un 29 % la probabilidad de acceder a crédito productivo, en un 41 % al crédito de consumo y en un 2 0% la adquisición de seguros, al servir como garantía real que mitiga el riesgo para el ecosistema financiero.

Entonces, al cerrarse las posibilidades de acceso a vivienda, miles de familias pierden la oportunidad de acumular patrimonio y bancarizarse formalmente.

Choques institucionales y barreras financieras
El análisis de Corficolombiana identifica dos cuellos de botella que mantienen asfixiado al sector. Por el lado de la oferta, el aumento del salario mínimo ha presionado los costos de construcción (ICOCED), que pasaron de crecer al 3,6 % en diciembre de 2025 a un 6,3 % anual en abril de 2026, impulsados por el componente de mano de obra.

A esto se suma el colapso del apalancamiento gubernamental. El ejemplo más claro es que en 2025 se asignaron apenas 8.640 subsidios del programa Mi Casa Ya, un desplome del 82 % frente a 2024, algo que se agrava en 2026 con un recorte del 34 % en el presupuesto de inversión de Fonvivienda.

Por el lado de la demanda, las restricciones siguen igual de rígidas. Bancolombia señala que las tasas hipotecarias siguen rondando máximos de 21 meses, cerca del 13,5 %, en gran parte porque el deterioro del panorama fiscal ha incrementado los rendimientos de los TES a 10 años y ha encarecido el fondeo a largo plazo.

Así, aunque la confianza del consumidor muestre leves mejoras, no es extraño que la disposición para comprar vivienda siga en terreno negativo en todos los estratos socioeconómicos ante la dificultad del cierre financiero.

El arriendo como síntoma de un déficit estructural
Datos de Camacol y Bancolombia muestran que, aunque el déficit habitacional se redujo a un 25,6 % en 2025, todavía hay 4,8 millones de hogares en condiciones de vulnerabilidad, con un déficit cualitativo del 19,3 %. Además, la presión aumenta porque el tamaño promedio del hogar se ha reducido de 3,10 personas en 2019 a 2,82 en 2025.

Ahora bien, ante la imposibilidad de acceder a crédito y vivienda formal, se han transformado los modos de tenencia. El arriendo se ha consolidado como la principal forma de ocupación en Colombia, con al 40,8 % de los hogares a nivel nacional y al 48,4 % en zonas urbanas, mientras que la propiedad totalmente pagada solo llega al 34,8 %.

En ciudades principales como Bogotá, el arrendamiento alcanza el 57,4 %. Camacol señala que las tasas de propiedad caen drásticamente en los hogares con déficit, donde priman los ingresos inferiores a un salario mínimo. Para Bancolombia, este crecimiento histórico del arrendamiento obedece a una señal de restricción de acceso, pues se tiene una demanda contenida que no logra el cierre financiero.

Así las cosas, el sector edificador enfrenta una crisis de ejecución y acceso. El próximo Gobierno, si se da un cambio de péndulo político, deberá reducir la incertidumbre de los subsidios, flexibilizar los cierres financieros para los hogares e impulsar la liquidez del mercado. Con esto se facilitaría el movimiento del inventario tanto nuevo como usado, y se empezaría a recuperar este motor de la economía nacional.