En 2026 la inversión en real estate en Estados Unidos se encontrará en una fase de transición hacia mayor previsibilidad, luego de un período de ajuste marcado por tasas de interés elevadas y compresión de valuaciones entre 2022 y 2024.
El cambio de postura monetaria iniciado por la Reserva Federal y la estabilización de las expectativas de tasas han reducido parte de los desafíos financieros que condicionaban las decisiones de inversión.
Esto no implica un mercado “en expansión acelerada”, sino uno más racional. Las evaluaciones ya incorporaron buena parte del ajuste previo y los inversores vuelven a analizar oportunidades con criterios más selectivos.
En este contexto, el foco se desplaza desde la apreciación especulativa hacia la calidad operativa de los activos: niveles de ocupación, estabilidad de flujos, estructura de deuda y fortaleza del mercado local donde se ubican.
Según Darío Silva, CCO Cono Sur de Dividenz, a nivel sectorial, los segmentos con fundamentos estructurales más claros, como multifamily en mercados con crecimiento de empleo y migración sostenida, o activos comerciales con contratos de largo plazo y arrendatarios de primer nivel tienden a concentrar mayor interés.
“La lógica predominante en 2026 no es la búsqueda de retornos extraordinarios, sino la construcción de portafolios con flujos más previsibles y respaldo en activos reales dentro de una economía como la de Estados Unidos, con mayor profundidad financiera y un marco regulatorio más estable”, señaló.
En este escenario, durante este año se proyecta que las decisiones de inversión estarán sustentadas en criterios más analíticos y estructurados. La combinación de mayor visibilidad macroeconómica, valuaciones que ya reflejan el ajuste del ciclo previo y parámetros de evaluación más rigurosos configura un entorno donde la asignación de capital responde menos a expectativas coyunturales y más a la solidez intrínseca de cada activo.
A la pregunta, ¿cuáles son los destinos en los que se puede invertir en real estate con Dividenz y por qué destacan Miami y Nueva York?
Silva dijo que con la plataforma se puede invertir en 16 mercados dentro de Estados Unidos: Nueva York, Florida, Texas y California, Arizona, Colorado, Georgia, Washington, Utah, Pensilvania, Nevada, Oregón, Illinois, Indiana, Alabama y Minnesota.
Esta cobertura es relevante porque el mercado inmobiliario estadounidense no funciona como un bloque homogéneo, sino como un conjunto de economías regionales con dinámicas propias.
“Cada estado, e incluso cada submercado dentro de una misma ciudad, responde a factores distintos: migración interna, crecimiento del empleo, restricciones de oferta, perfil del inquilino y estructura productiva local. La diversificación efectiva, por lo tanto, no es solo geográfica, sino también sectorial y operativa”, afirmó Silva.
Sin embargo, en el contexto actual, dos mercados concentran especial atención: Nueva York y Miami.
Nueva York destaca por su profundidad estructural. Es uno de los mercados primarios del país, con alto volumen de transacciones, diversidad de compradores y una base económica consolidada.
Esto se traduce en mayor liquidez relativa y en referencias de precio más consistentes, elementos clave para la evaluación patrimonial de largo plazo.
Miami, por su parte, combina dinamismo interno con un flujo relevante de capital internacional, especialmente proveniente de América Latina.
Su proporción elevada de operaciones al contado reduce la sensibilidad del mercado a variaciones en el costo del financiamiento, mientras que su crecimiento demográfico sostenido respalda la demanda en segmentos como multifamily y comercial.
