Con la llegada del nuevo gobierno el comportamiento del sector inmobiliario en Colombia empezó a revelar nuevas variaciones; propietarios, compradores y arrendatarios de finca raíz están tomando decisiones completamente opuestas a las que tomaron en años recientes.
Los cambios están impulsados por las medidas del gobierno, por su propia definición y por elementos exógenos, como la posible crisis mundial que se avecina en el 2023.
En ese sentido, las inmobiliarias han visto un aumento en la oferta de inmuebles residenciales mientras que la demanda por su parte se está recogiendo. La ecuación explicaría como resultado una corrección en los precios, pero aún es muy temprano para afirmarlo.
No obstante, me atrevería a anticipar un impacto de los precios del metro cuadrado en Bogotá y otras ciudades capitales durante los próximos meses teniendo como base los siguientes argumentos:
Mucha oferta
El sector inmobiliario ha percibido un aumento significativo de la oferta en estratos cinco y seis; se trata de propietarios vendiendo sus activos inmobiliarios por el nerviosismo que les genera el aterrizaje del primer gobierno de izquierda en la historia de Colombia y las reformas que está impulsando.
Muchos propietarios están saliendo a vender su segunda vivienda, adquirida con anterioridad para recreación o inversión. En consecuencia, existe una acumulación importante de fincas de descanso y apartaestudios con áreas menores a 50 m2.
El anuncio de la reforma tributaria y su impacto en la ganancia ocasional está motivando aún más la necesidad de vender esos activos. Así mismo, las modificaciones que el gobierno pueda incorporar al impuesto al patrimonio, territorial y catastral.
Adicionalmente, hay otro grupo importante de Colombianos vendiendo sus viviendas atraídos por las oportunidades laborales y académicas en el exterior. Muchos están persiguiendo el ahora llamado “sueño canadiense”, las ofertas laborales frente a la escases de mano de obra en Europa, las becas y el otorgamiento de residencia de origen sefardí en Portugal y España. Para poder cumplir sus metas están vendiendo, y con ello, ayudan a robustecer la oferta inmobiliaria en Bogotá y otras ciudades del país.
La vivienda nueva ha tenido un efecto contrario: disminuyó la oferta; la construcción de nuevos proyectos ha sufrido un retroceso por la escasez y aumento en los precios de los materiales de construcción.
Poca demanda
La presión inflacionaria que generaron varios fenómenos después de la pandemia del Covid obligó a los bancos centrales a incrementar los tipos de interés, entre esos, las tasas para crédito y leasing hipotecario.
En Colombia pasamos de tasas del 9% efectivo anual en 2020 a tasas del 16% en 2022. Eso sumado a las campañas presidenciales y a la incertidumbre que genera el nuevo gobierno hace que miles de colombianos decidan posponer la compra de vivienda.
El sistema financiero está registrando un incremento en su cartera hipotecaria, de ahí que estén restringiendo el acceso al crédito a los compradores que ignoran los argumentos anteriores y deciden adquirir vivienda.
Las agencias inmobiliarias están nutriendo sus portafolios con una gran variedad de inmuebles a la venta, pero muy pocos para arriendo. La explicación radica en la alta demanda de arriendos, en particular, de apartamentos; quienes iban a comprar decidieron esperar y alquilar mientras las aguas se calman.
Consecuencias en el comportamiento del sector inmobiliario
El 2021 fue un año histórico en ventas de vivienda. El 2022 con seguridad sufrirá variaciones importantes, pero es el 2023 el que reflejará los fenómenos expuestos anteriormente.
La teoría económica nos enseña que a mayor oferta y menor demanda los precios bajan. Estará por verse ese escenario en caso de que el gobierno logre aprobar su paquete de reformas y la economía mundial caiga en una recesión.
