Desafíos y costos desconocidos en el mercado inmobiliario colombiano: ¿Qué deben saber los compradores?

La entrada en vigor de la Ley 2277 y la actualización de las tarifas de los derechos notariales y registrales para el 2023, modificaron el esquema de costos que deben asumir las partes en una compraventa de un inmueble en Colombia.

La situación actual del mercado inmobiliario en Colombia presenta desafíos significativos para aquellos que desean comprar una casa. La combinación de la inflación creciente, el aumento de las tasas de interés y la desaceleración económica ha generado un escenario difícil para los compradores de finca raíz.

La compra de vivienda siempre será una decisión importante que, requiere un análisis juicioso de diferentes factores jurídicos y financieros, por lo que, es importante contar con asesoría especializada con el fin de tomar una decisión acertada teniendo en cuenta las situaciones particulares del comprador y del inmueble. Desde la elección del inmueble hasta el registro, existen muchas etapas que requieren una asesoría profesional para asegurar que la transacción sea exitosa y segura.

Con la entrada en vigor de la Ley 2277 de 2022, mediante la cual se adoptó la reforma tributaria en Colombia y con la actualización de las tarifas de los derechos notariales y registrales para el 2023, el esquema de costos en las operaciones de compra y venta inmuebles se modificó sustancialmente.  Estas modificaciones tienen un impacto directo en la forma en que las personas y las empresas deben cumplir con sus obligaciones fiscales y en la cantidad de impuestos que deben pagar.

“Además del precio, existen otros gastos importantes que deben considerarse al momento de comprar un inmueble, estos costos pueden variar dependiendo del valor y la ubicación del inmueble y la situación tributaria del comprador por lo que es recomendable contar con asesoría legal especializada que permitan decidir la conveniencia de determinado negocio y el éxito de la misma en caso de continuar con la compra” afirmó Jacques Simhon, Socio de Derecho Inmobiliario en CMS Rodríguez-Azuero.

Es por esto, que, debe conocer los costos desconocidos para los compradores en este tipo de negocios, como lo son:

1. Derechos Registrales, que es el costo que se debe pagar para la inscripción de los títulos en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. Estos costos oscilan entre COP $44.100 a 11,04 x MIL dependiendo del valor de la escritura pública mediante la cual se adquiera el inmueble, teniendo como valor mínimo el avalúo catastral del inmueble.  
2. Derechos Notariales, es el costo de la elaboración de la escritura pública en las notarías, que puede llegar a costar COP $25.500 para los actos cuya cuantía sea igual o inferior a COP$ 214.600 y 3 X MIL para los actos cuya cuantía exceda COP$ 214.600.
3. Impuesto de registro y anotación o impuesto de beneficencia, que equivale al costo que se paga a nivel departamental cuando se hacen negocios jurídicos sobre bienes sujetos a registro, como es el caso de los bienes inmuebles. Este impuesto se calcula sobre el valor incorporado en la escritura pública siempre que este valor no sea inferior al avalúo catastral, caso en el cual se tomaría este último valor como base, y la tarifa la determina cada departamento de acuerdo con el rango que fija la Ley 223 de 1995, el cual está entre el 0.5% y el 1%. 

4. Impuesto de timbre aplica para los documentos que hayan sido elevados a escritura pública tratándose de la enajenación, a cualquier título, de bienes inmuebles a partir del 2023 y el cual se calculará de la siguiente manera:

“Ley 2277 del 2022, no es clara en cuanto a la determinación del sujeto pasivo del impuesto de timbre, por lo que la DIAN en un concepto se refirió al sujeto pasivo de dicho impuesto aclarando que, el impuesto (de timbre) puede ser asumido económicamente por ambas partes (comprador y vendedor) o por una sola de ellas” agregó Simhon. 

Es por esto, que conocer y tener en cuenta estos costos adicionales al precio del inmueble es indispensable para poder adoptar una decisión adecuada en cuanto a la conveniencia del negocio en particular para determinado comprador. Por consiguiente, contar con el respaldo de un abogado experto en la materia y realizar un estudio de títulos minucioso y un acompañamiento en cada una de las etapas posteriores del proceso hasta lograr el registro del dominio por parte del nuevo propietario.