La Nota Económica en entrevista con Iván Chomer, CEO de Dividenz
1. ¿Cuáles son las razones más importantes para considerar la inversión inmobiliaria en Estados Unidos?
Las principales razones para considerar invertir en el mercado de la vivienda en Estados Unidos están asociadas a su solidez y constancia histórica, ya que aún en momentos de crisis demuestra una gran estabilidad en comparación con otros instrumentos de inversión. Por este motivo, es uno de los mercados más elegidos por los inversores. En 2022, según CBRE, el Real Estate en Estados Unidos recibió 670.000 millones de dólares en volumen de inversión, llegando a la segunda mejor cifra de la historia.
En este sentido, no solo hablamos del interés de personas que residen en ese país sino también de inversores internacionales. Según la Asociación Nacional de Realtors, entre Abril de 2021 y Marzo de 2022, los inversores extranjeros adquirieron propiedades residenciales en EE. UU. por un valor de $59 mil millones de dólares, un 8,5 % más que el año anterior, siendo los principales países de América Latina, México (23%), Colombia (10%) y Argentina (8%). Al mismo tiempo, el 25% de los inversores extranjeros en EE.UU elige el modelo multifamily para realizar sus inversiones, este mismo se posicionó como el sector que mayor inversión obtuvo en el 2022 con $278.8 mil millones de dólares.
2. ¿A qué se debe la apreciación del valor de las propiedades inmobiliarias en Estados Unidos?
Hay varios motivos que influyen en la apreciación del valor de las propiedades en el mercado. En el caso de las oportunidades de inversión que ofrece Dividenz, uno de los más importantes está dado por las reformas que se realizan en los inmuebles previamente a su venta. Desde Dividenz llevamos a cabo estas refacciones posteriormente a la adquisición de los complejos con el objetivo de que el mismo se revalorice y producir una capitalización mayor para el inversor al momento de su venta. Realizamos reformas en cada una de las unidades, en las áreas comunes, amenities y espacios recreativos de los complejos. También llevamos a cabo la creación de nuevas áreas sociales tales como salones de usos múltiples, gimnasios, bares, piscinas.
Otro motivo que influye directamente en el valor de las propiedades en el mercado inmobiliario está relacionado al estado o zona en la que se encuentran las mismas. Si se trata de un lugar con potencial de crecimiento, gran oferta de empleo, salud y educación, este inmueble tendrá más posibilidades de incrementar su valor a lo largo del tiempo que aquel que se encuentra en una zona que no posee estas cualidades. Dentro de los mercados en Estados Unidos que en los últimos años han surgido como sólidas oportunidades de inversión podemos mencionar a Texas, Utah y Nevada. En este sentido, los dos primeros se han convertido en los principales polos tecnológicos del país y el último se destaca por ser la capital del entretenimiento mundial. Austin, la capital del estado de Texas, actualmente es el centro de actividad con mayor crecimiento de unicornios, gigantes de la tecnología, startups, e incubadoras tech, como Tesla, Apple, Samsung, Intel, Google, Facebook, entre otras. En el caso de Utah, es otro estado que destaca ya que es el cuarto mercado laboral de Estados Unidos y la economía más fuerte del país según US Census Bureau, lo que lo convierte en una excelente opción para diversificar el capital allí.
Estos mercados resultan atractivos ya que, debido a la migración interna post pandemia, su población está en plena expansión, y ofrecen nuevos puestos de trabajo junto con sólidas actividades comerciales. A su vez, demuestran una gran proyección de crecimiento y suelen ser los que ocupan las primeras posiciones de PBI en Estados Unidos.
3. ¿Qué papel juegan los corredores de bienes raíces en la inversión inmobiliaria?
En el caso de Dividenz, al no tratarse de venta de bienes inmobiliarios sino de una plataforma que brinda oportunidades de inversión en activos inmobiliarios en Estados Unidos, no intervienen corredores de bienes raíces. En este sentido, contamos con profesionales que se encargan de asesorar a los clientes respecto a las posibilidades de inversión y brindarles acompañamiento durante todo el proceso.
Nuestro management team cuenta con más de 10 años de trayectoria, un portfolio con más de 2425 de unidades en cartera y $538 millones de dólares invertidos en inmuebles en los mercados con mejor performance de Estados Unidos. Además, contamos con un equipo de asesores de primera línea cubriendo cada una de las aristas del negocio.
4. ¿Cómo los inversionistas internacionales pueden obtener ingresos en dólares a través de la inversión inmobiliaria en Estados Unidos?
Dividenz ofrece la oportunidad de acceder a todos los latinoamericanos a un modelo de inversión basado en edificios de renta multifamiliar, ya construidos, ya alquilados y ubicados en los principales mercados de Estados Unidos, todo de manera 100% remota. Este es uno de los productos más buscados en el mercado estadounidense, ya que permite diversificar la inversión entre todas las unidades de los edificios, reduciendo riesgos y optimizando costos. Al posicionarse en activos reales de vivienda que ya se encuentran en funcionamiento, el inversor recibe mensualmente rendimientos en dólares provenientes de los alquileres del total del edificio.
Para comenzar, el inversor debe registrarse en la plataforma de Dividenz con su pasaporte. Una vez completado este proceso puede solicitar una breve videollamada con nuestros asesores que le explicarán el modelo y los detalles de cada oportunidad de inversión. Además del asesoramiento, el inversor puede acceder a toda la información relacionada con el negocio y el mercado tanto en nuestro sitio web como en la plataforma, donde encontrará la rentabilidad y el plazo de negocio de cada deal. El siguiente paso es elegir el negocio que más se ajuste a su perfil de inversión. Luego, se firma el contrato de manera digital y se transfiere el capital a invertir sin necesidad de que el cliente tenga que realizar todo este proceso de forma presencial. Al finalizar este proceso, el cliente recibe mensualmente las utilidades en dólares en su cuenta de Dividenz.
Actualmente, el mínimo de inversión es de $20.000 dólares. Estos negocios antes se encontraban reservados solo para los grandes capitales del mundo pero ahora, a través de Dividenz, los inversores latinoamericanos pueden acceder a un producto de inversión de calidad institucional.
5. ¿Cómo la inversión inmobiliaria en Estados Unidos se compara con la inversión en otros activos de inversión?
El Real Estate es considerado el sector con mayor constancia ante las crisis globales en comparación con otros activos como bonos, criptomonedas, acciones, etc. Históricamente ha demostrado su solidez en todos los procesos de crisis económicas de las últimas décadas. Cuando otros activos han exhibido altos niveles de volatilidad y vulnerabilidad para los inversores, el Real Estate ha sido estable. Esta razón hace que sea uno de los mercados predilectos por los inversores para diversificar su cartera y proteger su capital de la volatilidad económica.
6. ¿Cómo la pandemia ha afectado el mercado inmobiliario de Estados Unidos y cuáles son las perspectivas futuras para la inversión inmobiliaria?
Los sectores del mercado inmobiliario que más se vieron afectados durante la pandemia fueron el de oficinas y el hotelero. El primero, como consecuencia del aislamiento, sufrió un alto nivel de vacancia debido a que una gran cantidad de edificios de oficinas fueron desocupados en su totalidad, desplazados por el teletrabajo que llegó con fuerza. Por otro lado, el segmento hotelero, tuvo una fuerte caída en su performance luego de meses de actividad restringida y falta de turismo.Sin embargo, en el caso del segmento multifamily residencial según información oficial de la NMHC (National Multifamily Housing Council), durante la crisis del COVID-19 el cobro de las rentas en estos activos no bajó más de un 3%, reafirmando la solidez de este tipo de productos. Esta robustez que demuestra a lo largo del tiempo el sector multifamily se debe a que se posiciona sobre un bien de economía real, por lo tanto aún en tiempos de crisis, lo último que deja de pagar una persona es la renta de su vivienda.
Respecto a las perspectivas futuras para las inversiones inmobiliarias en EE.UU., observamos que hay un creciente interés en América Latina por ingresar a este mercado. Según Real Time Data, un 51% de los latinoamericanos encuentran que el sector inmobiliario de Estados Unidos es el más atractivo para invertir. De hecho, nos encontramos con que un 80% de la base de nuestros clientes nunca había invertido en EE.UU. Además, según un informe realizado por PwC y Urban Land Institute, se proyecta que el sector de las viviendas multifamily experimente una mayor demanda, especialmente en las zonas urbanas y suburbanas cercanas a los centros de trabajo.
Al mismo tiempo, el interés en esta nueva modalidad de inversión lo podemos ver reflejado en la cantidad de nuevos inversores que se han registrado el último año en nuestra plataforma. Países como Colombia, donde hemos desembarcado el último año, hoy ya representan el 15% de nuestros clientes.
