La construcción está pasando por una fase de enfriamiento. Presiones en costos, altas tasas de interés y la incertidumbre que se vive, son retos que debe sortear el sector. Con este escenario, Carlos Rodríguez Corredor, gerente de Subsidio y Vivienda de Compensar, sostuvo una conversación con La Nota Económica, donde puso sus perspectivas sobre la mesa.
1. ¿Cómo ve el panorama del sector de la construcción en Colombia?
El sector está sujeto a sus ciclos, su dinámica reciente está afectada por los choques externos más allá de lo que se vivió con la pandemia. Factores como la guerra en Ucrania y la devaluación, presionaron al alza los costos de la construcción. Esto se refleja en las menores cifras de lanzamientos.
Afortunadamente ya el mercado está dando señales de estabilización de los precios de los insumos. Estamos dejando atrás la escalada que se vivió en 2021 y 2022.
2. ¿A qué se debe la desaceleración en la demanda de vivienda?
Además de los costos de los insumos hay que considerar el lado de la demanda. Aquí son varios los factores a considerar.
El primero es la inflación. Normalmente el valor de las VIS se define en salarios mínimos y su ajuste depende, en parte, de la inflación. Entonces, tenemos una gran variación de precios, el salario también tuvo un fuerte incremento (16%). Esto descuadró los presupuestos de los hogares.
Por otro lado, están las tasas de interés. Estas se elevan para controlar la inflación y se encarecen los créditos, incluyendo los hipotecarios, reduciendo, además, la capacidad de endeudamiento y elevando las cuotas que tienen que pagar los hogares.
El tercero es el subsidio de Mi Casa Ya, cuyas modificaciones realizadas por el Ministerio de Vivienda están en proceso de implementación.
Por último, en general las familias se están volviendo más cautelosas con su consumo. Más aún con la compra de vivienda. Como resultado, hemos visto que en proyectos donde normal- mente habían desistimientos del 7 %, ahora los hay del 30 o 35 %.
Sin embargo, el mensaje no es de pesimismo. Estamos viviendo un periodo de escasa liquidez en el corto plazo, no es un problema de inventarios. Por lo que, en un horizonte más largo, la visión es más positiva.
3. ¿Por qué es importante fortalecer el desarrollo de la vivienda VIS?
La vivienda es un medio, no un fin. La inversión en capital, particularmente de vivienda, potencializa el desarrollo de otro capital futuro para las familias. Ella les sirve de garantía para apalancar otros proyectos.
De otro lado, cuando se tiene una vivienda digna, con un proyecto bien desarrollado desde lo urbanístico, se accede a otros servicios: educación, entretenimiento, salud, etc. Eso es bienestar para la familia y la sociedad. Además, el 80 % de la población colombiana necesita es VIS. De ahí la importancia de desarrollarla.
4. En ese sentido, ¿el bienestar se construye? ¿Qué tanto aporta a esto tener vivienda propia?
Se construye, claro. Desde Compensar entendemos que no se trata solo de desarrollar vivienda. Se trata de hacerla con calidad, habitabilidad y en conexión con su entorno.
Por eso hemos innovado en cuanto a las dotaciones de los proyectos. Queremos ir más allá de entregar un salón comunal. Nos esforzamos por entender las necesidades de la comunidad para, en la medida de lo posible, entregar un proyecto que las supla.
Así, por ejemplo, hemos entregado teatrinos, espacios deportivos, espacios para desarrollar huertas urbanas, entre otros. La vivienda es importante, pero su entorno también.
5. ¿En qué consiste el modelo integral de acompañamiento Compensar en el área de vivienda y el programa de Desarrollo Social Comunitario?
Como plataforma de bienestar integral, en Compensar acompañamos a las personas a desarrollar su proyecto de vida. La vivienda, es un elemento clave; pero, como ya mencioné, ella es un medio, no un fin.
Por eso creamos el programa de Desarrollo Social Comunitario. Así, acompañamos a la comunidad a formar grupos según sus intereses (deporte, madres comunitarias, ecología, etc.) para luego integrarlos con instituciones y/o programas afines que estén cerca a los proyectos de vivienda.
Además, en el marco de ese mismo programa y junto con la Fundación Universitaria Compensar, formamos y capacitamos a líderes comunitarios. Con esto damos herramientas para que gestionen recursos, desarrollen proyectos y resuelvan problemáticas de su comunidad. Gracias a este programa, cada año beneficiamos a más de 61.000 personas con diferentes iniciativas.
6.¿Cuál es la estrategia de Compensar para fortalecer la adquisición de vivienda para las familias de menores recursos?
Para las familias llegar al cierre financiero es una tarea fundamental. Por eso tenemos el programa “Aho- rraCasa” para que las personas vayan ahorrando para la cuota inicial de su vivienda cerca de 25.000 personas se benefician con esta iniciativa
También tenemos un programa de educación financiera para ayudar a las personas a organizarse, ayudarles a mejorar su calificación crediticia y poder acceder a vivienda. Aquí atendemos a cerca de 2.500 personas.
Por supuesto, tenemos nuestra línea de crédito hipotecario. Con ella tenemos colocados más de $150.000 millones de pesos para ayudarle a casi 15.000 personas.
Además, cada año estamos asignando 25.000 subsidios de vivienda, y esperamos llegar a 27.000 en 2023. Paralelamente, tenemos el programa “ComprArrienda”. La idea es que durante tres años las familias pagan su arriendo y después lo cambian por un crédito hipotecario. Es una especie de leasing, pero sin cuota de entrada ni salida.
7. ¿Cuáles son algunos de los logros más significativos de Compensar en cifras de vivienda 2023?
Hoy contamos con 15 proyectos VIS en Bogotá y Cundinamarca. Gracias a nuestras alianzas con los constructores y junto con los recursos del fondo de vivienda de Compensar, hemos podido lanzar entre 3.500 y 4.000 VIS al año. Así, en los últimos cinco años hemos comercializado y lanzado cerca de 30.000 unidades VIS.
En Bogotá estamos desarrollando diferentes proyectos estratégicos en la Calle 13, así como en la carrera 30 con las Américas. También estamos comercializando uno de los primeros proyectos de Lagos de Torca y seguimos expandiendo nuestra oferta en Chía, Tocancipá, Soacha y otros municipios de Cundinamarca.
Por otra parte, también estamos en el segmento de la habitabilidad. Aquí tenemos un programa 100 % subsidiado para reparar y terminar obras VIS en adecuación de espacios y acabados. Con esto beneficiamos a cerca de 10.000 personas.
8. ¿Qué impacto tiene Compensar vivienda en el sector rural?
Tenemos subsidios de saneamiento básico y vivienda saludable para intervenciones en baños y cocinas. Con esto impactamos a cerca de 1.000 familias al año.
Además, contamos con el subsidio de construcción en sitio propio. Con él podemos entregarle a una familia afiliada hasta $82 millones de pesos. Así, prácticamente, le construimos su vivienda.
También tenemos, en alianza con los municipios, programas de Jornada Escolar Complementaria, de madres comunitarias, de formación y capacitación en desarrollo de procesos agrícolas.
A la par, buscamos articular el desarrollo productivo de estas comunidades con las instituciones afines a los sectores económicos en los que se realizan estos proyectos.
No perder el enfoque
Un mensaje que debe quedar claro es que se debe mantener el optimismo. Los retos que está afrontando el sector tienen más que ver con el corto plazo, que con un desajuste estructural.
En esa medida, Compensar seguirá pensando en la gente que está detrás de los proyectos de vivienda. El bienestar de la comunidad debe ser el hilo conductor de la dinámica del sector.
