Parqueaderos de visitantes en Colombia: el reto operativo de las copropiedades y el papel de la tecnología en su gestión
La administración de los parqueaderos de visitantes se ha convertido en uno de los puntos más sensibles para las copropiedades en Colombia. Entre incumplimientos normativos, cobros difíciles de auditar y controles manuales, el problema ya no solo afecta la operación diaria, sino también la transparencia en el manejo de los recursos comunes.
La gestión de los parqueaderos de visitantes se ha convertido en uno de los focos de conflicto más recurrentes en las copropiedades colombianas. Uso indebido por parte de residentes, falta de trazabilidad en los cobros, planillas ilegibles y disputas entre vecinos configuran un problema operativo que afecta tanto a conjuntos residenciales pequeños como a grandes complejos urbanísticos.
La Ley 675 de propiedad horizontal es clara, los parqueaderos de visitantes son bienes comunes de uso temporal. No pueden asignarse de forma permanente a ningún residente, no pueden desenglobarse ni venderse, y su aprovechamiento debe beneficiar al conjunto en su totalidad. Sin embargo, en la práctica cotidiana, estas disposiciones se incumplen con frecuencia. Residentes que ocupan espacios de visitantes como propios, acuerdos informales con el personal de vigilancia y la ausencia de registros confiables generan un terreno fértil para la desorganización.
El cobro por el uso de estos espacios es legalmente viable siempre que cumpla tres condiciones: que sea aprobado en asamblea general, que quede consignado en el reglamento de propiedad horizontal y que los recursos recaudados se destinen a un fondo común. El Ministerio de Vivienda reforzó recientemente estos lineamientos, recordando que los parqueaderos de visitantes no pueden convertirse en un negocio comercial ni en espacios de uso exclusivo.
Daniel Laverde, vocero de Properix – plataforma tecnológica enfocada en la gestión operativa y financiera de copropiedades en Colombia –, señala que el problema no es solo normativo sino operativo: «Donde haya la oportunidad de generar un ingreso sin ningún control, se va a aprovechar. Si lo hacemos en planillas o con tickets manuales, se abre la brecha para el desorden, y es la administración quien termina recibiendo todos los reclamos.»
La falta de herramientas adecuadas obliga a muchos administradores a depender de bitácoras en papel, hojas de cálculo o tickets manuales que dificultan la fiscalización. Los cambios de turno en vigilancia complican aún más el seguimiento, un guarda que registró el ingreso de un vehículo a las tres de la tarde no necesariamente estará presente cuando ese vehículo continúe estacionado a las diez de la noche.
Las soluciones tecnológicas disponibles hoy en el mercado colombiano como Properix, permiten centralizar la información en tiempo real: registrar ingresos y egresos con datos del vehículo y del visitante, aplicar tarifas parametrizadas según lo aprobado en asamblea, controlar arqueos de caja por turno de vigilancia y generar reportes exportables que alimenten directamente la contabilidad de la copropiedad. Además, los residentes pueden consultar desde sus dispositivos qué visitas han ingresado a su unidad y con qué vehículo.
Laverde agrega que la clave está en la articulación entre los tres actores principales del proceso: «Son tres roles con responsabilidad en la regulación: la administración, que define las reglas y vela por el mantenimiento; el guarda de seguridad, que gestiona la información de entrada y salida; y el residente, que es quien utiliza el bien común. Si no les damos herramientas adecuadas a cada uno, el control se pierde.»
El plan de ordenamiento territorial de cada municipio determina la cantidad de cupos que debe tener una copropiedad según su tamaño, incluyendo espacios para personas con movilidad reducida con dimensiones y señalización específicas. No existe una cantidad mínima fija a nivel nacional, lo que hace que cada conjunto deba revisar sus condiciones particulares.
En un contexto donde las asambleas de copropietarios están en plena temporada y las administraciones enfrentan rotación de personal, la digitalización de estos procesos no solo reduce la conflictividad vecinal sino que genera transparencia en el manejo de recursos comunes, un factor determinante para la convivencia en propiedad horizontal.
