Administradores y asambleas asumen el reto de actualizar reglas ante nuevos desafíos de convivencia, turismo y seguridad.
La Ley 675 de 2001, columna vertebral de la propiedad horizontal en Colombia, acaba de cumplir 24 años sin recibir reformas. Tras un año y medio de debate en el Congreso, los proyectos 397/2024C y 632/2025C que buscaban modificarla fueron archivados al cierre de la legislatura, dejando a los conjuntos residenciales en el mismo punto de partida: la norma sigue vigente y la gestión cotidiana recae, más que
nunca, en lo que determinen los reglamentos internos y las decisiones de la asamblea.
El contexto de seguridad no ayuda a la confianza. Según la más reciente medición del DANE, la percepción de inseguridad en el país alcanzó el 52,9 %, pese a que en algunas categorías de delito se han registrado descensos puntuales. Esta brecha entre las cifras oficiales y la sensación ciudadana aumenta la presión sobre administradores y consejos de administración, que ahora deben demostrar controles efectivos y visibles en accesos, registro de visitantes y manejo de la convivencia.
En el debate legislativo, uno de los temas que más polarizó fue la vivienda turística. Inicialmente, algunos sectores impulsaron habilitarla con menos restricciones; luego, una postura más rígida propuso prohibiciones amplias. El resultado fue un punto muerto: los dos textos se hundieron y la discusión quedó inconclusa. En ausencia de cambios normativos, cada copropiedad debe decidir si permite, limita o restringe el alquiler temporal, dejando constancia en su reglamento con reglas claras, mecanismos de verificación y un régimen sancionatorio sustentado en la Ley 675.
Mientras la reforma nacional se enfría, a nivel local hay movimientos relevantes. En Bogotá, el Concejo aprobó integrar cámaras privadas —incluidas las de conjuntos residenciales— al sistema C4 de la Policía Metropolitana, con el objetivo de fortalecer la prevención y la capacidad de respuesta en tiempo real. Aunque esta medida no modifica la Ley 675, sí crea una capa operativa que exige interoperabilidad técnica, protocolos claros de custodia de datos y ajustes en los reglamentos para autorizar y regular la conexión.
En paralelo, la tecnología está transformando la forma de administrar y proteger las copropiedades. La citofonía virtual y las plataformas PropTech permiten recibir solicitudes de ingreso desde el celular, validar la identidad con imagen en tiempo real y dejar trazabilidad digital de entradas y salidas, todo sin cableados ni centrales telefónicas. “Integrar cámaras privadas al sistema C4 y adoptar citofonía virtual no solo refuerza la seguridad hoy, sino que crea la infraestructura inteligente necesaria para enfrentar los retos de mañana”, señala Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia. Estas soluciones, además, cumplen estándares de protección de datos y cifrado, y pueden optimizar costos frente a sistemas tradicionales.
Para los administradores de propiedad horizontal, el escenario es claro: la cancha está en casa. Sin una reforma general, las copropiedades deben actualizar sus reglamentos internos para reflejar las realidades de 2025. Esto implica definir con precisión el estatus de la vivienda turística (autorizaciones, cupos, tiempos mínimos de estadía, verificación de huéspedes y corresponsabilidad del propietario), formalizar procesos de ingreso con validación digital de identidad, parametrizar el tratamiento de datos personales y establecer causales y gradaciones de sanción acordes con la Ley 675 y la jurisprudencia vigente. La
asamblea puede aprobar estas medidas con la mayoría establecida por ley, y el administrador debe operativizarlas con procedimientos claros y tiempos de respuesta verificables.
En materia de seguridad, la prioridad es pasar de una “portería reactiva” a una “gestión preventiva”: implementar mapas de riesgo por torre y por franja horaria, asegurar la interoperabilidad de cámaras y alarmas, mantener bitácoras digitales auditables y reforzar los controles de visitantes, domiciliarios y proveedores mediante autenticación robusta. “Fomentar alianzas entre autoridades, administradores de copropiedades y proveedores de tecnología es esencial para construir entornos seguros y resilientes, basados en la confianza mutua y la responsabilidad compartida”, añade Laverde.
El hundimiento de los proyectos 397 y 632 no frena la modernización: simplemente traslada el centro de las decisiones del Congreso a cada conjunto residencial. Con una Ley 675 que permanece firme, la gobernanza de la vida en comunidad dependerá de reglamentos precisos, tecnología interoperable y administración profesional. En este modelo, la seguridad dejó de estar solo en la garita: ahora también está en la nube, en el celular del residente y en la capacidad de cada copropiedad para tomar decisiones informadas y ejecutarlas con rigor.
