Mercado de oficinas en América Latina: Panorama tras la pandemia

Por primera vez desde que se tiene registro, la región atravesó por un periodo de liberación neta de espacios: 1.034.000 metros cuadrados en los 11 países analizados.

El impacto del Covid-19 ha sido estruendoso. Iniciando el mes de noviembre, el secretario general de las Naciones Unidas, Antonio Gutierrez, confirmó que el virus ha cobrado la vida de por lo menos cinco millones de personas alrededor del mundo, panorama que se hace más complejo al entender el coletazo que también ha tenido esta enfermedad en la economía.

El gran ejemplo de esto es que la denominada “nueva realidad”, por el confinamiento y demás medidas para mitigar la propagación, cambiaron el comportamiento de las personas, quienes en su gran mayoría dejaron su puesto de trabajo en una oficina y lo llevaron a su hogar, tal y como lo refleja el informe de Mercado de Oficinas de América Latina, desarrollado por la multinacional de servicios inmobiliarios JLL.

Para dicha publicación, JLL incluyó a 11 de las principales economías de América Latina, países que agrupan a más de 503 millones de personas, lo que equivale al 75 % de la población de la región, que a su vez representa 6,5 % de la población mundial.

En estos países, fueron evidentes los estragos de la pandemia en indicadores como el Producto Interno Bruto (PIB), siendo Perú (-11,1 %), Argentina (-9,9 %) y México (-8,2 %) las naciones que registraron las mayores caídas. El incremento en el precio de los productos fue otro signo de deterioro. De esta lista de países (exceptuando Argentina y Puerto Rico, pues no registran actividad en el informe del Banco Mundial), el que registró una inflación más marcada fue Uruguay, con un incremento del 9,8 % en 2020, seguido por México (3,4 %) y Brasil (3,2 %).

El empleo, evidentemente, también ha hecho parte de los componentes más afectados. De las 11 naciones, Costa Rica fue la que registró un golpe más agresivo, al cerrar en 2020 una tasa de desempleo del 17,1 %, seguida de Colombia (15,4 %) y Brasil (13,7 %).

Según JLL, aunque el panorama económico que ha dejado el Covid-19 es complejo, existe la certeza de que Latinoamérica tiene la capacidad de volver a crecer y aportar mercados cada vez más dinámicos y adaptados a la nueva normalidad. “Sabemos que la mejor forma de evolucionar es conociendo, analizando e investigando en profundidad”.

Perspectivas del mercado de oficinas

La promesa de una nueva normalidad, similar a la anterior y con nuevas tendencias y dinámicas del mercado, hoy sienta los cimientos de un panorama más optimista para los países de América Latina.

“El futuro del real estate en el mundo, no solo en la región, verá un sector evolucionado, más consciente del bienestar de las personas, más preocupado por la tecnología y la salud, y seguramente estructurado de acuerdo con modelos híbridos que favorecerán un mayor equilibrio entre la vida laboral y la personal” aseguró JLL.

Asimismo, en algunas ciudades el mercado observó una expansión de su inventario por proyectos que se encontraban en fases avanzadas de desarrollo al caer la pandemia. Esto se tradujo en un crecimiento del 4,6 % en comparación con el inventario registrado en 2020.

“Hacia 2023, se espera la incorporación de 2.822.700 metros cuadrados, es decir, en dos años el stock aumentará un 9,9 %. Ciudad de México aportará casi 800.000 de estos metros y Buenos Aires casi 438.000. En términos porcentuales, la ciudad de Guadalajara será la que más crecerá, con un incremento del 27,5 % de su inventario, seguida por Buenos Aires, con el 21,7 %”, proyecta el informe.

Por otro lado, la tasa de vacancia (que mide el porcentaje de oficinas que se encuentran disponibles) refleja el impacto que aún persiste en el mercado de oficinas por cuenta del Covid-19, pues por primera vez en los últimos diez años ninguna ciudad registró una vacancia de un dígito.

Río de Janeiro fue la ciudad con mayor tasa de vacancia (39,3 %), cifra que cobra un especial protagonismo al entender que el promedio de la región fue del 20,5 %. Por su parte, Santiago tuvo el indicador más bajo en esta materia, con un 10 %.

En cuanto a la demanda, el informe muestra que, al comparar el segundo trimestre de 2020 con el mismo periodo del presente año, se evidenció una absorción negativa, es decir la liberación de 1.034.000 metros cuadrados en los 11 países analizados.

“Por primera vez, desde que se tenga registro, la región atravesó un período de liberación neta de espacios. Las dos ciudades que más superficies desocuparon fueron Ciudad de México y San Pablo (324.100 metros cuadrados y 180.750 metros cuadrados, respectivamente), al tiempo que la única que presentó absorción positiva fue Río de Janeiro, con un total de 19.200 metros ocupados”; precisó el informe.

Como resultado de esta expansión del inventario y la contracción súbita de la demanda, los precios promedio de alquiler de oficinas en las distintas ciudades registraron una tendencia decreciente. El valor mensual, por metro cuadrado, para oficinas clase A más alto se encuentra en Montevideo, con cerca de US$29,1, seguida de Buenos Aires (US$28,6) y Ciudad de México (US$23). Por su parte, las que registran precios promedio más bajos son Asunción (US$13,5), Lima (US$15) y Bogotá (US$16).

En cuanto a los precios de venta, el promedio de la región fue de US$3.300 por metro cuadrado, para oficinas clase A. Buenos Aires, volvió a registrar el valor promedio más alto (US$5.000), mientras que Ciudad de México, representó el valor más alto en espacios de clase B (US$2.500). En contraste, Santa Cruz de la Sierra fue la ciudad que registró los precios más bajos en ambas categorías, es decir, US$1.900 Y US$1.000, respectivamente.

JLL señaló que el mercado de oficinas a nivel regional aún se encuentra en una etapa de transición, en la que las compañías buscan definir sus estrategias a largo plazo para flexibilizar su enfoque de operación y adaptarse a la nueva realidad.

Lo más destacado en las ciudades

Al analizar el comportamiento actual del mercado de oficinas en América latina, se evidencian ciertos patrones. Por ejemplo, en ciudades como Buenos Aires, San José y Guadalajara el panorama se muestra favorable para los inquilinos pues, debido al bajón que ha tenido la demanda los propietarios han reducido los precios del alquiler y han brindado diferentes tipos de incentivos, con el fin de propiciar renovaciones de contratos y favorecer la ocupación de los activos.

En otras urbes, como Bogotá, Santiago y San Juan, una parte de los propietarios han sido flexibles en las negociaciones con inquilinos para reducir la superficie alquilada. Sin embargo, algunos se limitan a aplicar estrictamente las penalidades previstas en los contratos.

En general, los usuarios de oficinas con contratos a punto de vencer o que se están búsqueda de nuevos espacios corporativos, esperan mayor flexibilidad en los contratos, además de valores de alquiler más bajos.

JLL proyecta que el mercado corporativo en la región retorne a niveles normales de vacancia dentro de los próximos tres años, en la medida en que la economía se recupera del coletazo causado por el Covid-19 y las empresas terminan de implementar sus nuevos modelos de trabajo; las perspectivas apuntan que el mercado se flexibilizará en cuanto al margen para negociaciones, con una tendencia a la baja en los precios, lo que redundará en un ambiente más favorable para los arrendatarios.