En medio del incremento salarial y la reforma tributaria, ¿qué pasa con el sector inmobiliario?

Después de una época bastante compleja y de incertidumbre, el mercado inmobiliario corporativo da señales de recuperación y deja un panorama positivo de cara al 2023.

Por ejemplo, para el mercado de oficinas, si bien no llega a las cifras prepandemia, los datos revelan recuperaciones; la tasa de disponibilidad en 2019 era de 9,6% y en la actualidad es de 10,3%, según el reporte de mercado de oficinas de septiembre de Colliers International, este crecimiento en la tasa de disponibilidad no es algo negativo, entendiéndose que entraron nuevos proyectos al inventario, con un remanente de oferta

“Los grandes dinamizadores del mercado han sido los BPO y los call centers, ya que gracias a su modelo de negocio requieren de grandes áreas, no obstante, otros sectores económicos han mostrado ocupaciones significativas, dentro de las cuales se destacan que empresas multinacionales de sectores financiero, farmacéutica, petrolero y tecnología, entre otros,  también fueron protagonistas”, indicó Felipe Becerra, Director de Innovación e Inteligencia de Mercados de Colliers International.

De igual manera, Becerra, advirtió que el mercado de Retail, fue el más afectado durante la pandemia, llegando a tasas de disponibilidad máximas del 8,3% a nivel nacional,  no obstante, fue el que registro la  mayor recuperación frente a los otros segmentos, principalmente, en la clase comunitario, donde el mix de usuarios de estos centros comerciales reflejaba un menor músculo financiero para soportar la disminución del tráfico en ese momento, sin embargo, estos espacios liberados abrieron nuevas oportunidades para emprendimientos, los cuales iniciaron operación en estos esos espacios, disminuyendo paulatinamente su tasa de disponibilidad.

Tales emprendimientos abren nuevos nichos de mercado para el consumo no tradicional como servicios y productos para mascotas, accesorios y cosméticos de belleza; con lo anterior la tasa de disponibilidad a nivel nacional cierra en niveles del 6,4%, estando cerca de los niveles prepandemia después de disminuir por quinto periodo consecutivo.

Desde Colliers International, se evidenció que el segmento industrial disminuyó considerablemente los niveles de tasa de disponibilidad a nivel nacional, pasando de 14,4% en 2019 a 5,9% en la actualidad, efecto fue causado por el crecimiento en el consumo de los hogares en bienes tradicionales y no tradicionales, lo que impulsó al sector logístico a aumentar su capacidad instalada.

“Este fenómeno se hizo evidente en las cuatro principales ciudades del país, donde se han evidenciado formulación de nuevos complejos industriales para cubrir la demanda. Es de destacar que se observan configuraciones en todos los rangos de área, desde espacios de almacenamiento de 250 m², bajo el modelo de última milla,hasta centros de distribución con áreas superiores a los 10.000 m². En conclusión, este mercado registra un comportamiento mejor que el registrado antes del 2020”, señaló el Director de Innovación e Inteligencia de Mercados de Colliers International.

Más insights del mercado

Desde el segmento de oficinas, el modelo híbrido, en definitiva, se posicionó como parte de la cultura organizacional, pero el regreso a la presencialidad es evidente; más compañías se suman a su regreso. Esto es reflejo de una cifra de absorción acumulada superior a los 30.000 metros cuadrados para el tercer trimestre del año.

Estos nuevos modelos vienen acompañados de una reconfiguración en los espacios, donde priman las instalaciones colaborativas y de entretenimiento para los trabajadores, esto nace como consecuencia del reto que tienen las empresas en la actualidad, hacer del trabajo presencial algo más atractivo.

En cuanto a Retail, desde hace un par de años, se nota la necesidad de una recomposición del mix de usuarios en los centros comerciales, hoy en día hay una mayor gama de servicios y nuevas experiencias, con enfoque en espacios servicios de salud, entretenimiento, Coworking y una mayor diversidad gastronómica. Adicionalmente, la omnicanalidad se vuelve una herramienta de negocio para centros comerciales de tamaño regional y súper regional.

Adicionalmente, existe un efecto positivo sobre el comercio a la calle que viene soportado por el tráfico peatonal causado por el regreso a las oficinas, recordando que este también fue uno de los más impactados, por ejemplo, los comercios de restaurantes, papelerías, notarías y droguerías, entre otros, se han visto beneficiados por el retorno mencionado.

Sobre el industrial, este continúa en su etapa de consolidación. Se observan avances en la implementación de nuevas tecnologías para procesos más eficientes en términos logísticos. Por otro lado, se evidencia que el tiempo de entrega de los espacios industriales es un factor determinante para los cierres de negocios. Lo anterior puede implicar un impulso en la construcción de bodegas bajo el modelo de especulación (construir sin un contrato de arrendamiento previo).

¿Qué viene?

El mercado inmobiliario corporativo no es indiferente a la situación económica del país; según estimaciones de los analistas hay una desaceleración importante, con lo que la dinámica de la demanda se puede ver rezagada. Es importante mencionar que la formulación de nuevos proyectos, anticipa estos riesgos y es por esto que se pueden observar proyectos de uso mixto que tendrían el propósito de diversificar los riesgos asociados a la vacancia de los diferentes segmentos.

Existen varios de estos nuevos proyectos de uso mixto que hacen parte de los planes parciales de la ciudad, los cuales pueden generar una mayor conectividad entre las densidades poblacionales y el centro de negocios de la ciudad, de hecho, se esperaría la creación de nuevos clústeres de negocio integrados con complejos residenciales, culturales y comerciales.

Sobre el aumento en los insumos de construcción, Becerra de Colliers International explicó: “Efectivamente, el alza generalizada en los costos de construcción generará que los nuevos proyectos inicien su proceso de comercialización con valores de renta superiores a la media del mercado, ya que este costo debe permitir seguir generando un margen de rentabilidad competitivo para los desarrolladores. No obstante, es importante resaltar que la transmisión del incremento de los precios a los valores de renta no es inmediata y solo se daría en los proyectos que hayan iniciado su construcción en medio de la coyuntura del alza en los precios de los commodities. Este fenómeno, se hará más evidente en el próximo año”.