Reforma laboral y tributaria: qué cambia para la Propiedad Horizontal en Colombia
La agenda regulatoria colombiana entra en una fase que obligará a las copropiedades —residenciales, comerciales y mixtas— a recalibrar presupuestos, contratos de personal y obligaciones fiscales. La reforma laboral aprobada este año y la nueva reforma tributaria en trámite marcan ajustes sobre recargos nocturnos y dominicales, modalidades de contratación y el alcance del IVA en actividades propias y accesorias de la Propiedad Horizontal (PH).
Claves laborales: recargos, horarios y contratos
La reforma laboral amplía la franja de trabajo nocturno a partir de las 7:00 p. m. (con entrada en vigor diferida, seis meses después de su promulgación) y establece un incremento gradual del recargo por domingos y festivos: 80% desde julio de 2025, 90% en 2026 y 100% en 2027. Para copropiedades con vigilancia, aseo y mantenimiento en turnos extendidos, la combinación de nocturnidad y dominical/festivo presiona el gasto operativo y obliga a rediseñar turnos, contratos de outsourcing y presupuestos 2026–2027.
La norma también acota el contrato a término fijo (límite de duración y formalidades estrictas). Para las administraciones que vinculan directamente a conserjes, celadores o personal de mantenimiento, una mala estructuración podría convertir el vínculo en indefinido desde el inicio.
“Para la Propiedad Horizontal el impacto más sensible es operativo: desde las 7:00 p. m. toda vigilancia y aseo es nocturno y los dominicales/festivos se encarecen gradualmente. Si una copropiedad no reprograma turnos, renegocia con proveedores y provisiona desde ahora, el desajuste le puede pasar factura, déficit en el primer cuatrimestre del 2026, sobre‑ejecución de caja y presión inmediata sobre la cuota de administración. La clave es planear 2026–2027 con escenarios realistas y control de horas”, advierte Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, una plataforma PropTech para la gestión de copropiedades
Frentes tributarios: IVA, renta y separación contable
El marco sustantivo distingue entre PH residenciales y PH comerciales/mixtas:
- Residenciales: no son contribuyentes del impuesto de renta ni declarantes. Cuando realizan arriendos (p. ej., alquiler de salón comunal) sí generan IVA. Sobre parqueaderos en zonas comunes prestados directamente por la PH residencial, los criterios de la autoridad tributaria han precisado que no hay responsabilidad de IVA por tratarse de una actividad propia del objeto social.
- Comerciales o mixtas: si explotan áreas comunes o generan rentas, entran al régimen ordinario de renta y al ICA.
La separación contable entre ingresos residenciales y comerciales deja de ser una buena práctica para convertirse en condición de cumplimiento: evita la “contaminación” de ingresos y reduce riesgos de sanción.
El Gobierno radicó una nueva reforma tributaria con metas de recaudo para 2026. En el debate público se mantiene que, para PH residenciales, las cuotas de administración continuarían fuera del IVA. El foco de cambios se concentra en PH comerciales o mixtas, que sí quedarían dentro del régimen de responsabilidad del IVA por las actividades gravadas que adelanten. Para administradores y consejos de administración, la prioridad es clasificar correctamente el uso de la copropiedad y blindar la contabilidad.
“No se trata de temerle al IVA, sino de ordenar la casa: identificar si la copropiedad es residencial o comercial/mixta, separar centros de costo e ingreso, y documentar cada actividad gravada o no gravada. Cuando hay mezcla sin soportes —alquileres, parqueaderos, arriendos de áreas comunes— aparece el riesgo de responsabilidad solidaria con proveedores, glosas y sanciones. Con contabilidad segmentada, facturación correcta y RUT al día se protege la caja y la convivencia”, afirma Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia.
Qué deben hacer desde ya las copropiedades
- Reprogramar turnos y presupuestos: simular 2026–2027 con la nueva franja nocturna y la escalera de recargos (80→90→100%). Negociar con proveedores de vigilancia y aseo cláusulas de ajuste por reforma.
- Auditar contratos laborales: revisar modalidad (fijo/indefinido), duración, preavisos y soportes; capacitar a administraciones y consejos.
- Definir la naturaleza de la PH (residencial vs. comercial/mixta) y separar centros de costo/ingreso: alquileres de zonas comunes vs. cuotas; conservar soportes para diferenciar actividades propias del objeto social.
- Mapa de IVA: identificar actividades gravadas/no gravadas (p. ej., alquileres gravados; parqueadero en zona común residencial sin IVA). Actualizar RUT y, si aplica, nómina electrónica y facturación.
- Gobernanza y comunicación: llevar a asamblea un plan de actualización regulatoria con escenarios de cuota de administración, reservas y provisiones.
El fondo del asunto. La reforma laboral busca mejorar condiciones y formalización; la tributaria, estabilizar las finanzas públicas. Para la Propiedad Horizontal, el impacto es de caja y cumplimiento: rapidez para ajustar la operación y rigor para clasificar ingresos. Quien lo haga bien, protege a propietarios, empleados y patrimonio.
